タイムシェアハワイ
米国不動産の売却に関わる税金について
今回は、ハワイの不動産売買に関係して必ずといっていいほど関係が出てくる、税金の問題についてお話したいと思います。
 弊社では日本語の読み書きが堪能な信用ある会計士（CPA)をご紹介しておりますのでご安心ください。それではタイムシェアを売買した時に、関係する税金についていっしょに学んでいきたいと思います。
 アメリカ合衆国連邦の非居住者である日本人(個人・法人)が、アメリカ国内に所有している不動産物件（タイムシェア物件を含む）を売却した場合には、売主は以下の条件を見たす場合を除いて、連邦ならびに幾つかの州によって、源泉税（Withholding Tax）が、自動的にに売却代金から差し引かれます。ハワイで不動産を売った場合の源泉税率は連邦税(FIRPTA)が売却代金の10%、ハワイ州(HARPTA）が5%、合計で15%です。 徴収されなくていい条件とは、自宅として利用の物件（一年間に半年以上住む家またはコンドミニアム）で、売却価格が、30万ドル以下のものの場合にのみ、この源泉税の徴収対象から外れます。 しかし、タイムシェアの売却は、自宅とはみなされませんので、この除外条件には当てはまりません。
売値が買値を下回っている（売却損が発生する）場合、税金はかかりませんので、この源泉税を取り戻す必要があります。 その方法としては、次の方法がございます。
 それに対して、売値が買値を上回っている（売却益が発生する）場合には、源泉徴収が中止されるかどうかにかかわらず、年末に確定申告を行って還付を請求することになります。 具体的に数字を使って考えてみましょう。３万ドルで買った不動産が４万ドルで売れたとします。 源泉徴収される税額は４万ドル Ｘ １５％ ＝ ６０００ドルです。 年末に確定申告した際には売値と買値の差額１万ドルに対して約２２．５％（連邦税ならびに州税を足した税額です）＝ ２２５０ドルの税額が確定しますので、源泉徴収が実際の税額より多かったことになり、３７５０ドルを還付してもらうことができます。
３万ドルで買っていた不動産が１万ドル損をして、２万ドルで売れた場合はどうでしょうか。 源泉徴収される税額は２万ドル Ｘ １５％ ＝ ３０００ドルです。 実際には、損をしておりますから、源泉徴収される３０００ドルは支払う必要が無いわけです。したがって 源泉徴収中止の申請をして、年末に「税額ゼロ」の確定申告を行うことになります。 少額物件の売買の場合にはどうなるのでしょうか？ たとえば、２万ドルで買った物件が５０００ドルでしか売れなかった場合には、源泉徴収される税額は5000ドルｘ15％＝750ドルとなります。源泉徴収中止の申請をすることはできますが、そのために会計士（または税理士）に支払う費用（$700以上）や、それに費やす時間（還付できたとして最大1年以上かかります）とエネルギーを考えますと、この中止申請をすることが果たして得かどうかを判断に迷うところです。 還付される額が$1,000有るか無いかの金額でしたら、手続きはされない方がよろしいかもしれません。 この場合には、一旦は源泉徴収に応じておいて、年末の税務申告の際に、確定申告をおこなって還付してもらうようにしたほうがいいかもしれません。ただし、還付が申請どおり認められない場合もありますので、注意が必要です。還付はかならず申請したら収めた税金が戻ってくるというわけではございません。また、申請したCPA（米国公認会計士）も還付を保証するものでもございません。
売却益が生じる場合には必ず確定申告を行うならば、源泉徴収の中止の申請は必要ないのではないかと考えがちですが、一旦源泉徴収された税金は、要求される手続きや書類の複雑さのため、その還付まで大変時間がかかることが多いので、私たちはお客様に「源泉徴収の中止申請」を行うことをお薦めしています。 源泉徴収をされないで、年末の確定申告書で利益を確定し、その利益に見合った税金を支払う形をとった方が、結果的にはるかに少ない時間で全ての処理が終わります。  源泉徴収の中止を依頼するためには、フォーム8828B（連邦用）ならびにフォームN-288B（ハワイ州用）という申請書を、売買が完了する前に提出します。 但し、様々な理由で、源泉徴収の中止を当局が却下する可能性がありますので、その点はご了承ください。又、年末の確定申告に際に、過去不動産を所有していた期間のどこかで、家賃等の収入があったにも拘わらず確定申告を行っていない場合には、収入が生じていた年度の確定申告も同時に行う必要があります。 いずれの場合にも納税者番号（個人の場合はITIN, 法人の場合はEINと呼ばれます）をお持ちでない方は、源泉徴収中止の申請書や確定申告書の提出と同時に納税者番号を申請することが必要になります。
手続きを開始しますと会計士（CPA)から必要な書類など随時ご案内がございますので、覚えていただく必要ははございませんが、大まかな手続きの流れを知識として、理解していただき、不明に思ったときに、このページに戻ってくるように利用いただければと思います。
手続きには実際どれくらいの時間がかかるのか 源泉中止の申請の場合は申請後、約3ヶ月から4ヶ月程度で許可がおりる予定です。 確定申告の場合は申告書提出後、約3ヶ月から5ヶ月程度で還付金が払われる予定です。 委任状(Power of Attorney)とパスポートのコピーの提出について  申請や還付の進捗について、税務当局にＣＰＡ事務所より直接連絡して聞き取る必要が生じる場合があります。 そのため事前に”Power of Attorney”と呼ばれる委任状を提出していただく必要があります。また、申請には、売主のパスポートのコピーに署名したものを公証（アメリカ大使館または領事館にて）公証していただき、ＣＰＡ事務所に送っていただく必要があります。この作業は、登記用書類を大使館又は領事館で公証していただく際に、同時にやっていただくことになります。 納税者番号の申請について 個人の場合 申請書（フォームW-7）を提出する際、公証されたパスポートコピーを添付する必要があります。パスポートの写真のページのコピーを英語で公証してもらい、CPA事務所から送付された資料パッケージと共に返送していただきます（ご自身の保管用にコピーを一部とっておいてください）。公証人は米国大使館、外務省、公証人役場いずれかをご選択いただくことになります。それぞれ手続きや費用に違いがありますので、詳細については別途CPAにご相談ください。 法人の場合 前頁の情報をＣＰＡ事務所より送付された資料パッケージと共に返送していただきます。情報に基づき申請書（フォームSS-4）をＣＰＡ事務所にて作成し、税務当局に提出致します。
ＣＰＡ事務所によって、若干異なりますが、当社がおお勧めするＣＰＡ事務所(Accounting System of Hawaii-ASH)の費用は、概算で以下の通りとなります。
上記にハワイ州消費税4.712％と郵便費用＄25などが追加されます。 ネバダなど州税のかからない州における売却の場合は州への提出書類がありませんので、2.あるいは3.の料金が10％割引されます。お支払いはエスクローへの指示、クレジットカード、米国銀行発行の小切手、日本のドル建て郵便小為替、銀行振り込みなど、希望する方法で支払うことが可能です。 注：上記価格は1.から3.までのサービスのうち複数をパッケージとしてご提供した場合の価格であり、それぞれのサービスを単独でご利用いただく場合には括弧内の価格となります。 以上、米国での不動産売却に関わる税金の問題について、概要をお知らせいたしました。なお、これ以外について、もっと知りたいことがございましたらば、上記のＣＰＡ事務所をご紹介いたしますので、当社にご相談ください。 不動産物件を売却するばあいには、このような税務上の問題をクリアしなければなりませんが、信用のおける日本語で対応してくれるＣＰＡ事務所をご紹介いたしますので、ご遠慮なくお申し出ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||
| ニュースレポートのトップへ |
Copyright (C) 2002-2024 Timeshare Hawaii,Inc. All Rights Reserved