タイムシェアのリセールについてのよくあるご質問と回答

Q:ハワイに住む知人に不動産会社の素性を聞きましたら、免許にも２種類あるので、ブローカー免許があるかどうか注意するように言われました。最近、ブローカー免許がない会社なのに、違法で日本語ホームページ出して営業している会社があり、問題になっていると言われました。御社の場合は資格はどのようにされていますか。ぶしつけな質問ですいませんが確認させて下さい。

ご質問はごもっともです。ちょうど良い機会ですので長くなりますが、ご案内申し上げます。日本では宅建免許しかございませんが、アメリカには２つの免許がございます。ハワイの不動産業者と取引される場合は必ず、「有効期限内」の「ブローカー免許」がある会社かどうかご確認ください。会社名での「ブローカーライセンス」が必要で、他の会社の免許を流用すると違法行為で無免許操業となります。

米国では、不動産免許が２種類ございます。セールスの資格（略号はRS：Realtor-Sales)とブローカーの資格（略号はRB：Realtor-Broker)になります。 通常、業界人はセールス資格を取り、数年間ブローカーライセンスの会社で実務を学び、ブローカーライセンスの資格取得を目指します。ブローカーライセンスの資格を取得して、晴れて自分の会社名で独立営業ができます。またライセンスには期限がありますので期限の確認も必要です。

不動産業者として看板を出す場合には、必ず会社名としてのRB(Realtor-Broker)番号が必要となります。当社の場合には、会社としてはResort Hawaii Realty LLCで、RB-19268,　個人としては、Shozo NodaでRB-19230となっています。

次の「ハワイ州政府ホームページ」

の「Serch　by Business Name or Individual」で「Resort Hawaii」と入力し、お確かめいただけます。ライセンスには期限もありますので確認が必要です。もし、ライセンス番号が「RB-****」でない場合はブローカーではないので会社として営業はできません。 参考：（RS-***はセールス、TAR-****は旅行会社）「RB-****」があっても期限が切れている場合が多々ございます。Detailsをクリックすると有効期限が表示されます。EXPIRE DATEで現在有効な免許であるかどうか必ずご確認ください。

また、Honolulu Board of Realtors(HBR)に加盟していると、不動産業者としての信用度が増します。会員登録をするとセールスは（RA)、ブローカーは（R)の称号が広告、ホームページで表示できます。弊社の場合、ハワイの野田がプリンシパルブローカー(Principal broker)であり、Honolulu Board of Realtors(HBR)に加盟しておりますのでブローカーは（R)の称号を広告、ホームページで表示しております。

Q:夫との共有名義となっておりますが、夫が亡なりました。パスポートも旧姓に戻したため夫の姓での証明ができません。　このような状態でも、売却ができるのでしょうか？ハワイの不動産会社では手続きのやり取りが日本との間では大変なので　調べてみると言われ案に断られましたが可能でしょうか。

はい、もちろん可能です。登記上の所有形態を確認させていただく必要がございますが、通常、ご夫婦での登記の場合は決まった所有形態で登記されます。その場合は「夫婦であったこと」と、「死別」し、「旧姓に戻った」こと３つが証明できる各種公文書が揃えばご売却手続きが可能です。多少追加での費用がかかりますのであらかじめご了承願います。

Q:リセール物件によっては管理費の滞納がついてくるものがある様と聞きましたがそのような事はあるのでしょか？

そのような問題が後々起こらないようにするために、エスクロー会社の存在があります。エスクローは政府に認可された買い手、売り手に中立な立場で手続きをおこないます。業務の内容の１つとして、物件の現況調査がございます。 問題があれば、表面化させ、現在のオーナーに是正措置をとってもらいます。掲示板での書き込みをご覧になったのでしたら,情報操作がされている場合が多々ございますので、その書き込みをご覧になられたのかもしれません。滞納金額が事前にわからずに新オーナーに請求されたということはございません。また、万一あとで問題が起こっても保険がございますのでご安心下さい。

Q:築30年も経つ建物のタイムシェアを購入するのが不安です。建て替えなど考えると購入してもいいのか迷っています。

日本では改修工事さえすれば100年でも維持できる建築方法があるのに、販売価格が高くなり消費者から敬遠されるという理由だけで、30〜40年くらいで取り壊しをしなければならない建築方法でマンションが建てられてきました。また日本の場合は、1965年〜1995年代までに建てられたビルは突貫工事ががおおく基準もゆるく、何より問題なのは、安くするため下水管などの水周りの管を取替え工事できないような構造で建築しています。また、外断熱や床下配管ももしない状態でもありました。すべて建設コストを下げることを目的としており、長期間維持できる設計が今まで日本ではありませんでした。
このため、建物の老朽化が激しく、コンクリートでも50年もたたないうちに、建替になっているのが現状です。　NYCのエンパイヤステートビルはすでに築約60年たってラグーンタワーより2、30年も古いですが、そのような問題をお聞きになられてたことはまずないかと思います。　また、ロンドンでは築100年のアパートがあるのは当たり前です。築30年では、まず問題ないと考えていただいて大丈夫なレベルです。

Q:送金後、登記されるまで当方は何も担保するものがありません。送金の控えがそれだと言われても、送金の控えでは何の抗弁権も持ちません。登記が済むまでの間、どこがどのように当方のお金を保証してくれのかご教授下さい。

登記が済み、買主様の名義がリゾートのシステムに反映され、買主様が利用開始できる状態を確認するまでお金を売主に渡さず保全する機関がエスクローです。ご入金いただく先がエスクローの口座です。売主も入金がないのに登記だけ先に変更されるリスクは困ります。しかし、エスクロー口座に入金が確認できれば、安心して名義を変更ができます。両者の書類が揃い、残金がエスクロー口座に送金されたことをエスクローが確認して、初めて、州の登記を変更します。その後に、リゾートの名義変更となります。
日本ではこのような制度が確立されていないため未だに、問題が発生し不動産業界がグレーな業界という認識ですが、欧米ではエスクローがあるため売買に関しては非常にクリアで安全性が保たれています。

Q:説明会で子供の代まで残せる資産であると聞きましたが、実際、タイムシェアの歴史の長いアメリカではどのようにタイムシェアを活用されているのでしょうか。

アメリカではオーナーの２０％以上はリセールで購入し、5−15年で充分減価償却をしたら売却し、その時の新しいタイムシェアのリセールを購入して乗り換えるという、パターンが多いようです。
この方法を採ると、常に最新のタイムシェアリゾートを利用することができて、家族構成などに変化があれば、買いなおしのタイミングで部屋の大きさを変更したりもできます。
30数年の歴史のあるアメリカ人の方法を真似るのが一番賢いかもしれません。タイムシェアは最新物件を常に所有できるよう、買い換える時代です。ずーと何十年も古いタイムシェアを持つものではないと思います。

Q:現在、タイムシェアを所有していますが、私1人の名義です。もし、私が亡くなればどうなるのでしょうか？

アメリカの相続に関する手続きは結構大変です。必ず相続裁判による手続きが必要で、おそらく、相続人を証明する書類を用意してすべて英訳の必要があります。準備が整えば相続裁判に入りますが、準備の費用と期間（1-2年）のことを考えると所有自体を放棄された方が無難な場合もございます。このような事態にならぬよう、あらかじめ亡くなれば登記された残りのものに権利を引き継げるような所有形態であらかじめ登記されることをお勧めいたします。

Q：名義人は誰を入れればよろしいでしょうか？

オーナーとして各州に登記される名義人のケースでは、一般的にご夫婦名義で登録される場合が多いです。お子様や、両親が利用する場合もあるので一緒に名前を登記される場合もございます。その場合注意する点が２つございます。１つは名義人の年齢は18歳以上である成人であること。2つ目は利用できるようにするためだけにオーナー名義を追加したが、実際には追加した人も所有権があり、オーナーの一部がお亡くなりになったとき所有権をどうするかという問題です。亡くなった場合、残ったものが自動的に権利を等分割する形式や、亡くなった方の相続人が引き継ぐ形式などございます。ご相談下さい。

Q：購入後にはお会いしていろんな情報を教えていただけるとことですが、遠方でも大丈夫でしょうか？

弊社もご購入いただいたお客様にたいして残金のお支払い前に、一度、直接お会いできる機会をできるだけ設けさせていただいております。出張先から足の延ばしてお伺いしたりしておりますが、かなり遠方になりますと難しくなりますのでご了承願います。

Q：購入契約を済ました後に、エスクローで物件の問題が見つかった場合はどうなるのでしょうか。

物件の個々の情報は事前に公開され価格に反映されていることがほとんどです。しかし、万一、エスクローにて問題があることが判明した場合は前所有者に是正措置を求めます。クリアになったことを確認してから権利の移転手続きに移ります。この場合少々時間が必要となりますが、万が一にも問題が多く、時間が掛かったり、是正措置の見込みがない場合はお客様の了承を得て買付けの行為を取り消しし、再度、ご希望物件を再検索いたします。取り消す場合はお申込金も全額お返しいたします。まず、発生しない問題ですが念のためにご案内申し上げます。

Q：タイトル・インシュアランス（保険？）とはどのようなものですか？

日本ではあまり馴染みがないありませんが、瑕疵（かし）に対する保険です。物件に問題がある場合（管理費滞納、未払いがあるなど）エスクローの調査で判明いたしますが、それでも後々、新たに問題があったことが判明しても、カバーされる保険（インシュアランス）です。弊社では二重の予防措置をとっております。今まで、ご購入された物件で保険を利用したケースはございません。

Q：実際に必要な金額を項目別に分けて教えてください。

「物件の購入代金」＋「物件の登記費用など」＋「サポート料」です。初年度の管理料金は支払い代金に加算される場合もあります。権利移転時に一緒にリゾート管理組合に支払う指示がある場合が大半です。「物件の登記費用など」には登記費用、リゾート管理組合の名義変更、タイトル保険などの項目があります。

Q：クーリングオフをもう少し詳しく説明してください。

買付け申込書をFAXいただいた日を第１日目と起算して、７日以内なら解約が可能です。 厳密には英文契約書に期間を記載しておりますのでご確認願います。

Q：リセールの権利移転手続きに数ヶ月必要ですが、何ヵ月後に利用予定を入れていても大丈夫でしょうか？

今までの大半のケースでは、エスクロー会社や州政府の手続きは滞りなく手続きが行なわれておりますが、リゾート管理組合での手続きに予定より時間がかかるケースがございます。弊社も手続きの催促をエスクロー経由ではいたしますが、ご利用になられる初年度のご利用だけは、予約手配期間も半年以上の余裕を持っていただけますようお願いします。繁忙期のご利用などは困難になる場合もございますので余裕をもってご利用開始年をお考えください。

Q：利用開始年と管理費の負担はどのように決められますか？

基本的には利用権を行使した側が管理費を支払います。今年の利用権付きで購入されれば今年の管理費をお支払いいただきます。（もちろん、無料で利用権がついている場合もあります）例えば、6月頃にお買い求めになられる場合でも、利用開始年は翌年からの利用で、管理費も翌年分からという条件で購入希望されると、初年度の利用が時間的余裕を持って手配が可能になります。もちろん、売り手がその条件にて了承する必要がございます。

Q：8月に買付申込みを契約を済ませた場合、11月頃に権利が移転する予定ですが、それからの利用となると年内は仕事で難しいのですがどうすればよいでしょうか？

上記の質問内容と重複しますが、買付申込みをする時に、何年からの利用であるか、お申し出願います。年の後半で購入される場合は、今年中に買い付けても、現在のオーナーと話が付けば、今年の利用権と管理費は現在のオーナーで、来年からの利用権は新オーナーとなり、管理費も来年からということが可能になります。

Q：購入時の流れはどのようになるのでしょうか

頭金のお支払い後、エスクロー口座に入金され、同時にタイトルサーチ（物件調査）に入ります。売買の許可が必要なリゾートは取得後、登記書類が送られてきます。ご署名後、エスクローに送り返していただき、同時に残金や手数料を送金いただきます。州に登記されましたらリゾート管理組合の名義が変更されます。この時点でご利用が可能になります。

Q：購入時には夫婦で購入しましたが、現在離婚しております。実質、私が全額を支払ったので、妻も権利を放棄すると言っております。ハワイの不動産会社で売却を頼んだのですが、離婚時は売却ができないと言われましたが何か方法はないのでしょうか？

米国では離婚の際に財産を分割する必要があるため、よくタイムシェアも売却されます。おそらく手続きが複雑になるため売買ができないと答えられたかもしれません。日本で整えていただく書類が多くなり、また、時間も少々必要ですがご売却可能です。弊社もすでに幾度となく手続きを行なっておりますのでご安心下さい。

Q：売却する場合の価格はどのようにして決めればよいのでしょうか？

売却時の価格はもちろんオーナーの方にお決めいただけます。現在の取引価格や需給バランスは弊社の方でアドバイスさせていただきますのでご参考下さい。ただ、実質の売買価格からかけ離れた価格ですと問い合わせも来ない場合が多々ございます。また、売り急いでいらっしゃる場合を除いて安く出しすぎるのも問題です。

Q：売却代金はいつごろもらえるのでしょうか？

売却相手が見つかってスムーズに手続きがすすんだとして3ヵ月後にエスクローから小切手で送られてきます。日本の口座のある銀行で数週間後に現金化できます。税金など還付金がある場合、その分は後から還付されます。

掲載は弊社の判断となりますが、ご質問がございましたらこちらまで。順次、必要な情報は増やしていきます。